内蒙古自驾游攻略路线图知乎_内蒙古自驾游攻略路线图知乎大全

       大家好，很高兴有机会和大家一起探讨内蒙古自驾游攻略路线图知乎的问题。我将用专业的态度回答每个问题，同时分享一些具体案例和实践经验，希望这能对大家有所启发。

1.日本有哪些适合自驾游的路线

2.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

3.成都旅游攻略，我想去成都旅游，不想报团觉得太赶了，想自己去…但是不知道成都有什么必须去的风景和地方

日本有哪些适合自驾游的路线

       虽然这道题回答了也没有什么市场（因为正如 @小欣所述，中国人很难拥有在日本驾驶的资格），但因为对我来说这个实在是太好答了。。所以。。

       也算是对我之前2年多来开车环游日本的一些总结吧。

       其实到2013年底，我的自驾路线就已经基本覆盖了日本全境。所以这张路线图到那时就没再更新了。

       实际上在日本自驾当然不需要像我那样各种一次性跑长途。以下推荐的路线都可以在一两天时间内完成。（因为我十分理解上班族的痛。在日本的朋友们可以参考。）

       因为会超长，所以很多图打算慢慢补。

       重申要点非持有日本驾照或日内瓦公约国国际驾照人士在日本均不可能有开车的机会；日内瓦公约国国际驾照在中国大陆无法取得

       日本在大家的眼中虽然是个公共交通异常发达的国家，但那只限于东京京都大阪等主要城市圈——事实上从国内过来旅游的基本上也就只去这些方便的地方，无车等于残疾的其他地区你都看不到。

       而这些需要有车才能去的地方，你自然也就看不到了——这是非常可惜的，东京湾的海水永远不会有新泻的海岸漂亮，京都的红叶也永远不会有长野的自然。

       这也是我对同在日本常住的朋友们一直以来都主张先考驾照再去尝试旅游的原因——2012年的时候我交了一帮爱旅游的朋友，一个人开车载七个人出去玩，玩完以后到了2014年这7个人已经全部各自有了驾照，每到周末都会有人蹿出去了。

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       以下按照日本各地区来整理路线：

       北海道（最佳时期：6-8月）

       整个北海道都是自驾天堂！有条件的话一定要车游北海道，公共交通非常。我曾经为写北海道攻略（ ://zhuanlan.zhihu/trelacrossjapan/156293）在公交时间表和衔接上花费了无数脑细胞，实在是太痛苦了。如果不能驾车，在北海道你将错过很多好地方，但是如果能驾车，除了冬季冰雪锁路，你的旅行将变成绝对的享受。

       12年和基友两个人去北海道时的路线，从东京一路走国道蹭过去的，开了一天一夜。。最后从苫小牧坐轮渡回来。

       实际上北海道正确的自驾方式应该是飞机过去然后租车，日本人这么做的比较多。当然当年为了省钱，大部分时间都在车上过夜，所以现在想想也蛮值得。

       北海道路线1：富良野★★★★

       虽然没车也能去，但是有车绝对要比没车方便。

       具体区间是北竜町（大片向日葵田）- 旭川（如果想看旭川动物园）-上富良野-中富良野-富良野

       从札幌出发的话，速度快的话可以一整天走完；如果在旭川停留，则需要一天半到两天左右。

       值得一提的是富良野的薰衣草田里的观光列车，其实坐起来没啥意思，但是如果开车去的话，可以开着汽车追火车，然后停下来拍摄花田中的火车！

       此外富良野周边也有很多不是景点的花田，可以完美避开蜂拥而至的游客，拥有蓝天之下正片向日葵：

       北海道路线2：钏路湿原-阿寒湖线★★★★

       啥都不说了，上一张钏路湿原的图：

       有没有一种《国家地理》的直视感！

       这个展望台在湿原深处的一座山包上，没有车不可能到达。（除非你土豪到能出上万日元打车前往）

       阿寒湖（就是《非诚勿扰》里葛优他们住的温泉酒店边上的那个湖）有非常好的温泉，位于钏路湿原北部不远，傍晚可以往那边去过夜。

       北海道路线3：摩周湖-屈斜路湖-网走-能取★★★

       摩周湖和屈斜路湖是北海道非常有名的两个湖，都非常有特色；网走是北边海岸小城，能取在网走北郊，是一个海角，**里舒淇跳海的地方。

       北海道路线4：知床半岛★★★★★

       绝对的自然宝库，在路上看见狐狸和鹿不是梦想，甚至能看到黑熊（不过那就比较危险了）

       其他路线：

       洞爷湖-登别温泉

       札幌-小樽

       函馆-大沼公园

       不值得去的路线：

       北上去往稚内

       ——比起其他地方风景就不怎么样了，除非纯粹是像我13年7月追求去满日本的东西南北，没有其他任何意义。。

       12年那次旅行的回忆真的非常美好，恐怕这辈子都难有能与之媲美的旅行了。因为心态问题。

       总结：

       道：北海道——3000公里的公路旅行

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       东北（最佳时期：4-5月雪山未化季节或秋季）

       日本的东北也是一块相对广袤的地方，但是相对而言看点就比较稀疏了。

       主要路线如下：

       1. 青森县白神山地★★★★

       世界遗产，如果有时间一定要去，但是路况较差，要做好心理准备。

       2. 福岛县猪苗代湖-磐梯山一线★★★★

       景点较为密集的一段，尤其是磐梯山北麓地区，很多不错的看点。不过这一块也算是很冷门的地方了。福岛县道70号线是日本道路百选之一，经过高原和火山地区，也可以并入这条路线中。

       从福岛市往返的话，一天可以走完。

       3. 秋田县田泽湖-乳头温泉★★★

       很短的一个区间，但是湖号温泉也好，适合新干线到秋田然后租车前往，一个周末就够了，绝对的治愈+缓解工作压力。

       不适合自驾的地区：

       仙台-松岛

       公共交通已经够用了，而且因为松岛对于日本人来说是一个很火的地方，节日基本堵车堵到抑郁症复发。

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       关东地区（最佳时期：不一定）

       包含首都圈在内的关东地区，其实有非常多的自驾好去处，适合在东京上学上班的同学周末尝试：

       1. 轻井泽-群马县草津温泉★★★★

       轻井泽是日本首屈一指的度圣地，在清里、热海、汤沢等度区在泡沫经济崩溃后一蹶不振的同时这里简直是越来越火。这个在高原上的小镇确实环境优美、值得一看，而且还有众多买买买圣地和吃货圣地。

       转万轻井泽后顺着鬼押Highway从浅间火山脚下过，然后去往群马的草津温泉——可能是日本体验最好的温泉镇之一。

       当然，在轻井泽附近租个别墅住也是很不错的

       2. 栃木县中禅寺湖-日光-鬼怒川-川俣温泉-雾降高原★★★★

       日光鬼怒川应该很多人都知道了，因为某铁道公司在那边过度开发，泡沫经济以后回不了本了于是至今仍大肆宣传，怂恿大家坐它的特急列车去玩。。

       但是坐火车去就亏了。这条线好看的地方并不在日光鬼怒川（日光只有东照宫可以看看，鬼怒川温泉都不是纯天然的，各种加温加物质，而且温泉镇里很多地方都废弃了），看风景去中禅寺湖和华严瀑布，在那之前可以经过伊吕波坂（头文字D场景，很漂亮的一段山路），温泉则推荐山里面的川俣温泉。雾降高原在清晨时分的云海非常牛逼。

       3. 神奈川县箱根-芦之湖一带★★★

       对于中国人来说名气最大的日本温泉胜地，因为中国国家***来日本一般就在这里泡温泉。。

       实际上这里也是很人气的旅游景区，坐电车也能很方便地从东京前往。

       但是，这里绝对也是自驾天堂。打开google地图看看这周围有多少迷人的观光道路吧：箱根turnpike，芦之湖skyline，椿line，汤河源highway.... 进能登高看芦之湖和富士山，退能去雕刻之森美术馆、大涌谷乖乖做游客。

       只给三星的原因是因为人总是太多。

       4. 群马县赤城山-榛名山★★★

       榛名山就是头文字D里的秋名山，所以这条路线是一条胜地巡礼路线吗？

       不，秋天来这里的话任何人都不会后悔。

       5. 埼玉县秩父地区★★

       又是被某铁道公司过度宣传的一个地方——但是和日光一样，光坐那该死的电车是绝对看不到什么好风景的。

       正确的详细路线是从国道299号线经过秩父市区后上140号线，到秩父湖后拐上三峰山

       这条路线同样是一条到了秋天就能碉堡的路线。

       给两星的原因是：

       . 从东京过去太不方便，离高速公路很远；

       . 三峰山到顶上以后只能原路返回

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       东海、中部、甲州地区

       1. 山梨县富士山北线&富士山西线★★★★

       可以开车把山中湖、河口湖、西湖、精进湖、本栖湖都串起来。其中除了河口湖，都是没有车很难去的地方。

       从东京过去的话，可以走国道20号线途径相模湖到达河口湖，也可以从神奈川的国道413号线直接走峡谷通往山中湖。

       关于富士山的风景我在专栏里写的实在是太多了：走遍岛国 - 知乎专栏

       在下面这个答案里也有很多图：去富士山旅行的行程可以怎么规划？ - 赤坂的回答

       2. 静冈县富士山南线★★★

       可以把这条线和上面提到的箱根串起来。富士山南麓的Safari Park是一个可以自驾进去和草原野兽亲密接触的野生动物园，值得尝试。

       田贯湖将成为这条路线中看富士山的亮点

       3. 静冈县沼津-伊豆半岛西线★★★★

       同样可以和箱根串起来。沼津是非常著名的渔港，从沼津出来之后沿着伊豆半岛西边的海岸线南下，非常爽。就是路有点窄。时间允许的话可以一路开到下田过夜。

       4. 静冈县伊豆半岛东线-伊豆半岛中部山区线

       还是可以和箱根串起来。。

       伊豆半岛东北部的热海是温泉胜地，如今因为不景气价格非常便宜，此外的沿岸景观虽然一般，但是也算日本海景中很漂亮的一段了。

       2月份的时候，半岛东南部的河津樱是日本最早开放的樱花，从河津町拐上内陆的山路，可以欣赏到各种瀑布和与《伊豆舞女》相关的文化景观。最后一站可以选为善光寺。不过善光寺适合秋天前往。

       以上三条路线均涉及静冈县，关于静冈县的完全版攻略（非自驾），请戳这里：

       走遍岛国 x 去哪儿骆驼书：静冈篇 - 走遍岛国 - 知乎专栏

       5. 山梨县、长野县八之岳-白桦湖-维纳斯线★★★★★★

       我最喜欢的一条自驾线路，去多少次都不会腻！

       在以下专栏文章中有涉及到这条线路：

       （多图）金秋的维纳斯公路之旅 - 走遍岛国 - 知乎专栏

       走遍长野：永远走不腻的路，永远看不饱的景 - 走遍岛国 - 知乎专栏

       （多图）走，看云海和日出去 - 走遍岛国 - 知乎专栏

       这几篇文章同时也涵盖了长野县其他的自驾线路。没错，长野是日本我最喜欢的县，没有之一，北海道都只能排第二！

       6. 长野县国道292号线志贺高原线★★★★★

       可与上面提到的轻井泽-群马草津线相结合

       国道292号线是日本海拔最高的国道，每年只有4月下旬-11月开放，其它时间都因大雪封山封闭。

       如果5月初前往，这条路也可以看到雪墙的。

       另外，这条线一直往北走，最后会到达汤田中地区，能代表日本的”猴子雪中泡温泉”的野猿公苑也在那里。

       7. 长野县野尻湖-黑姬高原-妙高高原★★★★★

       可接上面的志贺高原线

       野尻湖是我最喜欢的湖泊，开车绕湖一周大概18公里，推荐清晨或傍晚绕湖。简直是人间天堂。

       黑姬高原在湖的西面，冬天是滑雪场，夏天变身高山草甸，还有郁金香可以看（虽然不多）。

       妙高高原在黑姬高原背面，已经进入新泻县境内。

       8. 长野县岐阜县乘鞍高原-上高地-飞弹温泉-神通峡★★★★

       从松本市以西开始的这条线路包括两个环保交通管制地区-乘鞍eco-line和上高地。可以停车换乘巴士参观这两个世外桃源。

       飞弹温泉（平汤）与上高地相隔着一条安房山隧道，这里的温泉也是日本最好的温泉之一。

       神通峡在飞弹往北，算是这条路线的延伸吧，河谷的风景也很不错，继续往北可以开到新泻线。

       以上4条线路均涉及长野县。关于长野县的攻略（非自驾）可以戳这里：

       走遍岛国 X 去哪儿网骆驼书：长野 - 走遍岛国 - 知乎专栏

       另外作为我最喜欢的县，自然少不了粗制滥造的可供参考：

       日本长野观光广告（自制）

       ----------以下以后更新-------

       北陆地区

       包括新泻、石川和福井三个县。但是除了石川的金泽，北陆地区绝对是日本最大的冷门。（最近刚开通了新干线，情况有所好转，所以可以放心先坐新干线过去然后再租车了）

       1. 新泻县日本海沿岸国道8号线★★★★★

       新泻的国道8号线亲不知（Oyashirazu）段应该是我见过开车体验最棒的沿海公路。这段路几乎都嵌在海边的山壁里，弯多而不急，开起来十分舒服。

       日本海的海上日落十分干净，海水的颜色也似乎要比太平洋一侧好看。

       2. 石川县千里滨-能登半岛环岛游★★★

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       关西、近几地区

       1. 京都-琵琶湖东岸★★★

       适合春期前往：雪山、湖泊、花田，一张图解释清楚：

       2. 奈良县和歌山县纪伊半岛环岛游★★★

       纪伊半岛相当大，内陆部分全是山，沿海走一圈还是不错的。

       但是2天时间就有点赶了，建议多留一点时间。最南端的纪伊大岛有很不错的度村，本周最南端的日出也很不错。

       不过最棒的一段可能还是西海岸线和歌山境内的白良滨和千畳敷等一系列景点。

       3. 六甲山-有马温泉★★★★

       4. 兵库-淡路岛★★★

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       四国地区

       1. 四国环岛游★★★

       2. しまなみ海道★★★★

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       山阳地区

       1. 濑户内海周边-广岛★★★★

       2. 山口-下关★★

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       山阴地区

       1. 鸟取-岛根-出云★★★★

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       地区

       1. 云仙-熊本-阿苏-别府★★★★

       2. 鹿儿岛-樱岛★★★★

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       冲绳

       1. 冲绳自驾★★★★★

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

       1.自驾去越南

       最近从广西凭祥港出发。带着法律上楼。出境后有越南高速公路(相当于我们的县级公路)。跟着它走。大约四个小时。限速好像是40公里。

       2.自驾去越南注意事项

       自驾去越南，车主要带原件，司机驾照和驾驶执照。越南有很多测速区，警车检查也很常见。一般小型车时速80公里，大型车时速60公里。需要以下程序：

       1.护照

       2.你需要申请临时过境。申请书中写明原因、时间、去向、车辆型号、排量、各种证件复印件、户籍所在地公安部门证明。

       3.在越南需要临时车牌和越南入境车牌。去越南自驾的游客也一定要遵守当地的交通法规。如果有违反，车主也会受到处罚。越南旅游注意事项：中国公民可以出境时，每人不得携带超过20，000元人民币。中国规定，严禁中国公民在国外参与**和朝圣。遵守我国出入境纪律，严格执行整团出境和整团入境。未经检疫的动植物不得出入境。一定要注意安全，唐不要单独离开团队，成群结队地出去，这最好不要从小贩那里买东西。红木雕可以直径不超过80厘米。语言：越南语为当地官方语言，在南越也能讲英语、普通话、粤语和潮州话。货币价值：越南s的货币单位是越南盾，1人民币约合2900越南盾(每天汇率不一样)。如果使用，可以和导游或者领队交换。气候：北越属亚热带季风气候：冬季约15-20，夏季28-36，夏季易受台风影响。台风来了，下龙湾海事部门会封海，导致下龙湾无法游览。南越属热带，5月至9月为雨季，10月至4月为旱季。年平均温度约为29摄氏度，游客请自备驱蚊剂。

       3.自驾去越南能停留多少天

       没问题。我们上个月刚做过。停车场安全，停车费每天10元左右。

       我们认识很多人，而且amp;三天不收费。

       4.自驾去越南怎样办签证

       1、护照2、签证3、健康证护照到当地公安局。护照可以在中国任何省份签。护照是边民办理的一种证件。凭祥和越南在边境，凭祥人可以办理护照去越南边境的几个小城市，不用护照签证。

       目前可以从广西东兴口岸、北海口岸(海上航线)、南宁凭祥口岸出境，也可以从国内各大口岸办理护照出境。

       但从旅游观光行程来看，一般团队和散客在到达北海或从北海中转到东兴时，主要走海上路线(更舒适)。

       目前出境越南有两种方式：一种是直接出境，另一种是护照。它it’用出境很简单。我们只在用护照出境时推出一个月的旅游签证。我们不Idon’我认为不是。有必要弄得这么复杂，因为一般来说，旅游时间不会超过一个月，而且这种签证也是目前成本最低的。以上出境方式是合法的，也是两国认可的。即安全一：出境旅游证：提前两天将复印件传真给我们，或者扫描成图像文件，发送到我们的电子邮箱。我们会处理文件(按国家规定)，通过后我们会立即反馈给游客。它就这么简单。参赛队(10人以上)可自行准备照片，两寸免冠白底彩色照片，don不要戴眼镜或帽子。唐不穿制服照(某些国家公务员)。适合唐我们不需要准备在过境时要拍的照片。营业执照：团队会提前五天左右传真复印件给我们(越快越好)，FITs会提前两天以上给我们复印件。团队和FITs都准备了自己的照片。(注：以电话咨询为准，有时在特殊时期，需要特殊处理)二。护照出境(一个月旅游签证)旅游签证：1。你要持有中国护照，并已取得健康证(办护照大概要200元，健康证要250元办理)。这些证件在你自己的地方办理。2.去越南驻华领事馆办理签证。越南在中国北京、广州、南宁设有领事馆。我们代理在南宁申请签证的客户。一般签证费在400元人民币左右。我们南宁的签证价格是350元。3:申请签证需要两张照片，护照照片(大一寸，也就是两寸)。4:办理签证需要提前3天以上提交资料和护照原件。也可以提前传真复印件到领事馆，到达南宁后，提前2天亲自办理。5:具体可以咨询南宁、北京、广州的114，找越南领事馆的电话。(领事馆是服务机构，114肯定能找到。)(如果有特殊情况，有些特殊情况可以由我们处理。以电话咨询为准)三。自驾去越南需要的证件1。护照、有效签证和健康证明。驾驶证和号码3。四号引擎。提前申请。一般需要一个车队(10辆以上)。最好是汽车俱乐部组织的。

       5.自驾去越南用什么导航

       如果你有可以自己验证的软件，只要你的地图软件里有越南就可以在越南导航。(导航时GPS全球定位，只要你的手机软件里有该区域的地图，比如越南，就可以在越南导航。)百度地图和腾讯地图都有，但是高德可以t.我在泰国试过。

       6.自驾去越南在哪里入境

       作为中国的邻国，越南北面与中国接壤。农产品丰富，价格低廉，1元人民币可兑换3000越南盾左右；而且越南的名胜古迹很多，东方之美结合了法国的浪漫风情。去越南旅游是一个性价比很高的旅游。这里这是我去越南旅游应该注意的。

       1.关于现金问题，中国海关规定，中国公民出境携带的现金不得超过6000元人民币。

       2.关于沟通，中国s手机卡国际漫游后可以在越南使用。当然，你也可以在当地买一张越南卡。本地手机卡免费接听任何电话。打电话回家每分钟8元人民币，1.1元人民币。它在当地街道上用公用电话打回家要便宜得多，但每分钟也要4元人民币。打171或者178可以便宜一点。

       3.在安全问题上，越南有一些盗窃。甚至会出现个别摩托车抢包的现象，而且多为女性。所以，出行尽量不要单独出门。

       4.携带笔记本电脑、摄像机等高级电子产品时，单价超过5000人民币，要向海关申报，否则回国要被征税。

       5.越南人非常有礼貌。见面后，他们应该打招呼或点头。

       6.越南人民热情友好。如果你学会了他们语言中的礼貌用语，他们会很高兴的。;嗨，你或者类似的话对他们来说也是一种典型的问候。

       7.你可以不要碰其他人在越南，甚至没有孩子。

       8.越南要注意着装和个人卫生。把合适的沙滩装放在沙滩上。裸泳就更不能接受了。在街上，不仅穿背心和泳裤，尤其是女士，会被认为是粗鲁和被人鄙视的。

       9.越南人是一个非常敏感的族群。牵手、触摸和友好的轻拍是表示礼貌和友好的常见方式。男人通常握手。而女人可以t.

       10.越南的标准时间是河内时间，比中国的北京时间晚一个小时。

       1.你可以不要对越南大陆的军警、军营和其他人和事拍照或录像。

       12.当进入当地人在越南的美国住宅，你可以不要用你的脚来指东西，当你坐在地板上时，你可以不要用脚指着别人，你不能不要跨过坐着和躺着的人，你可以不要睡在女人的门口。的房子和经常来来往往的过道，而且不允许主人进入的内室。在少数民族家庭，绝对不能去女生住的房间。

       13.南方山区的少数民族喜欢在节日里请客人一起喝坛酒，也就是轮流用烟斗从坛上吸酒。第一轮(即依次喝第一口)可以不要被拒绝，否则会被认为是令人失望和粗鲁的。村庄路口挂绿枝时，是禁止入内的标志，外人不得入内。

       7.自驾去越南需要什么手续

       自2016年11月起，仅开通中国东兴-越南芒街跨境围棋公路行，东兴成为中越边境唯一正常开通跨境围棋公路行的边境口岸城市。但由于跨境上路行程范围小，路线狭窄，这条路线未能形成强大的产品吸引力。因此，次年6月1日，中国桂林-夏龙黄金旅游线开通，开始跨境自驾游。

       方案规定，跨境自驾游必须整团进出，持有效护照和签证(免签除外)。每个自驾游团队车辆数最少3辆(含3辆)，最多10辆。东兴口岸出入境自驾车旅游车辆每日总量不得超过50辆。在东兴口岸，出境或入境的自驾车旅游车辆总数可每月不要超过300英镑。也就是说，在多重规定下，自驾只能去越南广宁省，沿国道从芒街到下龙湾，只要不属于禁区，都可以玩，停留时间为4晚5天。

       8.自驾去越南攻略

       It一个人开车去越南很麻烦。你需要申请国际驾照的执照。目前，越南有三个陆路出境口岸：云南河口、广西皮京和北海东兴。最好报名去越南旅游。护照组成本最低。北海58旅游网上有详细介绍。你可以去看看。

       010到1010，等昆明到河口的换乘，老街在河口对面。可以正常通关，也可以非法通关。如果你在越南，你可以去河内，然后在平定转机去老挝蔡冲。从下午4点到晚上9点有公共汽车。

       9.自驾去越南老街知乎

       河内-胡志明市，1660公里，36小时车程。开公共汽车的是越南这是最著名的自助旅行方式，可以一起购买越南的所有机票。它的行程很多，非常方便。在中国，游客通常会选择信阳旅游、凤庄、一行咖啡馆等公司。起点和终点分别是河内和胡志明市，中途停靠顺化、会安、岘港、芽庄和米娜。

成都旅游攻略，我想去成都旅游，不想报团觉得太赶了，想自己去…但是不知道成都有什么必须去的风景和地方

       大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

        先写下成果吧：

        发生时间： 2015年

        经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

        投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

        收回资金： 19万人民币

        年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

        写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

       还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

        自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

        2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

        于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

        我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

        还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

        于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

        现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

        确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

        锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

        我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

        这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

        这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

        我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

        当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

        可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

        我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

        第一，?澳洲房产的类别。

        首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

        房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

        澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

        购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

        在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

       第二，澳洲买房需要有什么资格？

        在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

        那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

        澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

        所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

        2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

        我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

        第三，澳洲的政策。

        虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

        一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

        最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

        通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

        听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

        这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

        所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

        申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

       第四，?澳洲买房的其他特点。

        澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

        有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

        还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

        就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

        了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

       首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

        就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

        不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

        澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

        当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

        最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

        我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

        设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

        大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

        在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

        最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

        第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

        从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

        但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

        第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

        澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

        之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

        但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

        第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

       炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

        站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

        所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

        因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

        这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

        墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

        墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

        墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

        所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

        而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

        由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

        当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

        所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

        而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

        哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

        放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

        我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

        就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

        回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

        项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

        从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

       不建议你报团旅游，来成都的话，市区可以去宽窄巷子、武侯祠、锦里、武侯祠、杜甫草堂（景点），还可以去浣花溪公园、人民公园（公园），还可以逛逛春熙路、IFS、太古里（逛街）这三个地方都在一起，以上地方都在二环内，可以找一个二环内的酒店，玩两天。如果想看熊猫的话，可以去熊猫基地。然后换一个三环四环的酒店，去周边的古镇看看，龙泉的洛带古镇、崇州的街子古镇、双流的黄龙溪，古镇选择一个去就可以了，因为建筑风格及吃喝玩乐的设置都差不多，有点区别的是洛带古镇可以爬金龙长城、黄龙溪古镇可以看网红一根面拉面哥，彭州的白鹿镇（现在是秋天，去白鹿镇看银杏叶正合适，而且这个小镇是意大利风情建筑），一个古镇至少需要一天时间，如果有多余的时间，可以去峨眉山看看大佛。至于吃的话，可以添加一些成都的本地生活公众号，他们会推送一些特别小吃，运气好的话还能抢到优惠券哦！成都的火锅、串串、干锅、酸菜鱼一定要尝尝。差点忘了跟你说大概花费，酒店的话，算200一晚，7晚应该是1400元，吃的话，平均一天50元，一共350元，再买1000块钱的特产+衣服鞋子，门票加车费算500应该足够了，大部分地方都是不需要门票的。不算来回车票的话3500应该完全可以。如果穷游的话，可以找一个青年旅舍，一天40-80元，折中算60元，一共420元，去一个古镇，公交地铁或大巴50元，每天生活费按30元算，一共200元，吃一顿火锅人均50-100元，7天的交通费100元，一共1000元以内也可以搞定。

       好了，关于“内蒙古自驾游攻略路线图知乎”的讨论到此结束。希望大家能够更深入地了解“内蒙古自驾游攻略路线图知乎”，并从我的解答中获得一些启示。